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当贷款变难,市场会有哪些连锁反应?

当贷款变难,市场会有哪些连锁反应?成都水钱整理资讯:

 

“我们看到首次置业者的购房行为大幅降低。今年4月和5月,销售量低于1280套,这是自2005年以来包括全球金融危机影响后的最低水平。”

 

房地产研究机构

 

高级研究分析师成都水钱

 

首次置业者的购买力代表着房地产需求。如果这一群体购买力减弱,将间接影响房产投资者的投资周期和投资效益,也将拉长地产开发商的资金回笼周期。

 

人们开始放慢脚步。新西兰全国房屋销售继续下滑。奥克兰尤其明显,在过去三个月同比去年下滑了30%。报告称,接下去的冬天人们买房的积极性也不会太高。

 

Credit:逸居新西兰

 

在新西兰华人建筑业协会会长许立看来,理论上,从供需关系来看,新西兰房地产市场长期来看不会有什么问题。但目前问题的关键仍是资金的供应量。他进一步指出,本地银行收紧了贷款条件,LVR和可能推出的DTI都影响着流入房地产市场的资金量。

 

LVR几乎限制了所有买家

 

去年101日期,新西兰储蓄银行进一步收紧LVR

 

LVR全称指的是银行借给你的房贷相对于你房子估值的百分比。你买了一个估值100万纽币的房子,房贷为70万,那么你的LVR70%

 

为了应对房价上涨潜在的风险,银行限制了投资型买家贷款的额度。储蓄银行规定各大银行,高LVR((首付低于40%)贷款在投资类贷款的占比不得超过5%。高LVR(首付低于20%)的贷款占自住类贷款比重不能超过10%

 

这意味着,银行更愿意放贷给首付高于20%的自住型买家和首付高于40%的投资型买家。

 

Credit:逸居新西兰

 

数据显示,除了现金型的买家外,所有类型的买家都被LVR政策影响。

 

首次置业者受到的政策冲击尤其严重。首次置业者的交易量明显下滑。数据显示,今年四月到五月,首次置业者的成交量低于1280套,创下了2005年以来新低。

 

在融资方面,他们已经感觉到比一年前更难贷款。银行贷款给首次置业者的金额在四月份为6.3亿新西兰元,去年同期为7.89亿新西兰元。成都水钱

 

大部分投资型买家同样仰赖于银行的贷款渠道。银行收紧放贷后,他们进行下一次投资的意愿减小,成交量随之下降。数据显示,自从被要求支付40%首付后,在今年4月和5月,投资型买家的成交量下降到1750套。

 

图片:随着调控政策的实施,建筑开发商从银行获得融资的难度也逐渐加大逸居新西兰

 

建筑开发商也抱怨很难贷款施工。

 

“现在大的开发是来自中国的资金。本地的小的华人开发商根本很难在这里贷款。”

 

一位华人地产业资深从业人士

 

用自住房Top up来建房,是目前许多华人建筑商采用的可行性贷款途径。《逸居新西兰》从华融信贷了解到,投资者可以用自住房升值或多余部分通过Top up或者的方式来建造自己的房子。这样一来,既可以减少提供许多资料,又可以控制成本、自己找来做,节约成本。最重要的是,这种方式增加银行批准的把握。毕竟,房屋贷款总比建筑贷款容易。

 

DTI绑住了谁的手脚?

 

2013年起,新西兰储蓄银行推出了限制政策,并不断加码,来减少高LVR房贷引起的金融系统风险。如今,LVR取得一定效果。然而,监管部门认为,LVR比率主要监测的是房贷风险,维度过于单一。

 

另外一种可能引发金融风险的因子,也就是借款人还贷能力,仍需要借助工具监测。

 

图片:LVR限贷令之后,监管部门正在考虑推出DTI工具:逸居新西兰

 

目前有一些借款人的LVR低于80%,理应界定为低风险。不过,如果利率急剧上涨,或者他们突然被减薪,就很难偿还贷款。成都水钱

 

根据统计,过去三十多年以来,新西兰借款的DTI比率越来越高,这种上升在2014年后更加严峻。储蓄银行和各大银行共同统计的数据显示,与其它国家相比,新西兰平均的DTI相当高。

 

详见下表:

 

Credit:逸居新西兰

 

事实上,近年来,很多国家已经同时使用LVRDTI进行调控。今年6月新西兰储蓄银行已提出DTI草案,政府对此正在考虑中。QV发言人表示,储备银行发布的最新贷款收入比,只允许贷款额度为年收入的4倍。相比去年,首次置业者的贷款难度又加大了。

 

不过,只要DTI没有被列入MOU,储蓄银行就无法实施DTI政策。

 

20135月签署的宏观审慎政策备忘录(Memorandum of Understanding on Macro-Prudential Policy)列出了四种政府能用来调整金融风险的政策工具:

 

逆周期资本缓冲(CCB)成都水钱

 

调整银行核心融资比率(CFR)

 

针对房地产的资本充足率 (SCR)

 

对高LVR住房贷款的临时限制

 

目前房市热度已降了不少,DTI限制马上实施的可能性并不大。然而,从现在全球的环境看,未来几年很多国家仍会继续推行低利率政策,这很有可能会加剧资产的风险。因此,从长期看,DTI工具的推出有其必要性。

 

储蓄银行分析了DTI实施后的利弊:

 

主要好处

 

减少危机中的经济损耗(预计价值0.25%GDP

 

主要损失成都水钱

 

政策施行带来的经济损耗

 

限制了房产购买(预计价值0.07%GDP

 

储蓄银行报告指出,DTI政策对投资型买家的影响胜过自住型买家。在他们看来,投资型买家带来的风险更大。,他们的主要收入更多是与他们拥有的房产价值相关。如果因为市场需求弱,房子无法出租,或是难以出售,都可能影响他们的偿还能力。成都水钱

 

图片:新西兰有意效仿其它国家,同时使用LVRDTI降低金融风险逸居新西兰

 

虽然尚未正式推出DTI政策,但是储蓄银行已经和各大银行统计贷款和收入比的数据,并据此来评估风险。储蓄银行认为,尽管DTI工具未真正使用,但是DTI数据是监控系统性风险的有力补充。

 

几乎与去年LVR收紧同期,储蓄银行开始收集各类型买家的数据。在这过程中,仍有不少困难,如有些银行的系统无法或许详细的收入信息;又或是当借款人能够提供收入证明后,银行难以追索更多的其他收入细节。这些事实上都是可能的风险隐患。



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